欲推“首置上车盘”计划 资金涌入本地地产股

2017-09-15 13:49

  上周,土地供应专责小组召开第一次会议,特区行政长官林郑月娥在会上提出设立“首置上车盘”(Starter Homes)计划,该计划主要帮助永久性居民进行首次置业。林郑月娥表示,她将会在下个月发表《施政报告》时交代详细内容。

  受此消息提振,上周本地地产股表现强劲。资金涌入恒产、新世界发展、新鸿产等本地地产股的迹象明显。各大行也纷纷看好本地地产股,市场人士表示,新政将利好持有大量农地储备的本地地产商,短期本地地产股或持续上行。

  日前,特区行政长官林郑月娥提出了设立“首置上车盘”的房屋政策,据悉,该政策主要是帮助首次置业的永久性居民,而已经拥有物业的市民,则不符合购买资格。“首置上车盘”的售价将与市场水平脱钩,但转售较大。

  房屋政策将是林郑月娥下月即将公布的《施政报告》中重要的一项内容,而受此消息提振,本地地产股上周表现强势。恒产、新世界发展、新鸿产、长实地产、信和置业、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金等均表现强势,上周全部有较大幅度上涨。该板块在上周最后一个交易日受到约61.18亿港元资金追捧,成交量放大,买盘推动股价强势上行。其中恒产股价上周五盘中更是一度冲上54.25港元的历史高位,成为表现最好蓝筹股,最终收报52.85港元,升5.81%。

  市场预期,将以不同方式取地,而开发部分开发商旗下的农地将是重要方法之一。市场人士分析,此政策将主要利好拥有较多农地的开发商,当中以最多相关土地储备的恒产最受憧憬。根据汇丰证券最新的统计数据来看,拥有农地储备较多的开发商主要有恒产、新鸿产、新世界发展和长实地产,分别拥有农地储备4480万平方尺(约498万平方米)、3000万平方尺(333.3万平方米)、1760万平方尺(195.6万平方米)和1000万平方尺(111.1万平方米).

  宝盛私人银行中国及高级证券分析师周雯玲称,市场初步消化政策为正面因素,配合早前资金主要在科网股、中资银行股等板块轮动,本地地产股表现落后,因此亦吸引资金追入。周雯玲继续指出,投资者可留意个别拥有较多农地储备,以及资产净值折让较深的本地地产股。

  “首置上车盘”消息发出后,多数券商大行看好政策对本地地产股的提振作用,认为此举将成为相关个股股价攀升的催化剂。但也有观点认为,新政策出台将施压已有住房价格,长远来说或对行业带来负面影响。

  摩根大通9日表示,加快农地转换或恢复发展农地作公共房屋,均有利开发商加快套现能力,此政策将成为恒产收窄资产净值(NAV)折让的重点催化剂,因此将该股目标价由53.4港元上调至60港元,以最新收盘价预计,该股将还有14%潜在升幅。

  汇证认同政策有望加快农地转换,利好拥有农地作为土地储备的地产商,除恒产以外,新鸿产及新世界发展也拥有较多农地。该行预计,新政将有助开发商以合理价钱套现再补充土地储备,令盈利增长更趋明朗。该行预计恒产于未来12个月内,会将部分农地转换,虽然未确定实际涉及的面积,但相信会是正面的催化剂。

  美银美林8日发表报告,指出计划开展“首置上车盘”,对地产股影响大致属于正面,因为这可能会加快主要开发商把手持农地转换为住宅地。基于累计住宅单位供应短缺及觅地困难,该行认为措施短期不会导致住宅单位供应过剩。同时,该行给予新鸿产、恒产及新世界发展买入评级,为发展商中的首选股。基于有关公司持有大量农地,该行目前给予新鸿产、恒产及新世界发展的目标价分别为133港元、53港元及11.6港元。

  在一片唱好声外,市场也忧虑措施或导致普通住宅楼市场受压。瑞信日前发表报告表示,拟推首置上车盘计划,若同时继续推行居者有其屋计划,则资助房屋政策将惠及85%的家庭。基于家庭平均收入,假设可负担比率为40%,该行预计首置上车盘定价将较目前住宅楼价格低23%至45%。至于该计划对开发商的影响程度,则基于“首置上车盘”计划的定价、买卖措施、推盘数量及计划可持续性,该行相信,长远对发展商影响负面,而对于新界拥有较多农地,或旗下物业小型单位较少的发展商影响相对较少。